K metro 0 – Berna – I baby boomer in pensione potrebbero far crollare il mercato immobiliare svizzero. I prezzi degli immobili continueranno a salire o il mercato a un certo punto crollerà?

E’ la domanda sollevata da Marc Leutenegger di Swissinfo (la radio-tv elvetica). Secondo Hendrik Budliger, un autorevole demografo di Basilea da lui interpellato, il mercato immobiliare svizzero potrebbe subire una seria scossa una volta che i baby boomer (i nati tra il 1946 e il 1963 durante il boom demografico del secondo dopoguerra) inizieranno a vendere le loro case.  

Anche negli Stati Uniti è previsto un cosiddetto “tsunami d’argento” dovuto all’invecchiamento della popolazione. Questo termine si riferisce agli anziani che modificano le loro condizioni abitative per adattarsi all’età.

L’idea è che, con l’invecchiamento della generazione dei baby boomer, un numero significativo inizierà a ridurre le dimensioni delle proprie case. Considerando quanto è numerosa quella generazione, se questi cambiamenti si verificassero in un’ondata di grandi dimensioni, influenzerebbero il mercato immobiliare causando un aumento significativo del numero di case più grandi in vendita. Questo afflusso di case sul mercato avrebbe allora un impatto sull’equilibrio tra domanda e offerta e altro ancora.

Il concetto ha senso in teoria. Ma la previsione si verificherà? E se sì, quando? Questo potrebbe significare che le giovani generazioni vedranno finalmente un calo dei prezzi delle case?

I prezzi degli immobili sono recentemente diminuiti nei paesi limitrofi come Germania, Francia e Austria. Ma in Svizzera la spirale dei prezzi continua imperterrita.

La ragione di ciò è la  continua crescita della popolazione nel piccolo paese alpino. Una nuova previsione pubblicata dall’Ufficio federale di statistica (UST) prevede che il numero di residenti salirà da 9 a 10,5 milioni nei prossimi 30 anni. Quindi, investire in una casa, a quanto pare, è una buona idea.

Ma secondo Budliger, direttore di Demografik, un centro di ricerca indipendente, questa convinzione che investire in immobili sia una scommessa sicura è dubbia. “I prezzi che vediamo oggi sono fuorvianti”, sostiene. E si aspetta che il mercato si corregga nel prossimo futuro.

Molti pensionati, nessun figlio

Budliger ritiene che la previsione di crescita demografica del governo federale, sia eccessivamente ottimistica. Più probabile è   quella prudente dell’Ufficio Federale di Statistica che prevede che la popolazione svizzera inizierà a diminuire nel 2043.

Una previsione corroborata dalle tendenze in tutta l’Unione Europea. Paesi come Germania e Italia sono attualmente alle prese con una forza lavoro in calo e una crescente carenza di manodopera qualificata. “Italia e Portogallo stanno già offrendo agevolazioni fiscali e altri incentivi per trattenere i propri cittadini o attirarli di nuovo”, afferma Budliger. E si prevede che questa tendenza non farà che aumentare.

Le previsioni demografiche delle Nazioni Unite tengono conto di questa concorrenza tra i paesi. “L’ONU utilizza un modello equilibrato e, per la Svizzera, la proiezione mediana è molto vicina allo scenario di bassa crescita dell’Ufficio federale di statistica”, spiega Budliger, che prevede inoltre che un cambiamento nella struttura per età porterà a un numero di venditori molto più elevato rispetto agli acquirenti.

Anche secondo lo scenario di riferimento del governo, la quota degli over 65 dovrebbe aumentare dal 20% al 25% entro il 2055. Gli over 60 tendono a vendere le proprie case, spiega Budliger. “I sessantenni appartengono anche alla generazione con il più alto tasso di proprietà immobiliare”.

Al contrario, la generazione più giovane tende a vivere in famiglie più piccole. Nel 2024, il tasso di natalità in Svizzera è sceso al minimo storico di 1,28 figli per donna. “Prima o poi avremo troppe case unifamiliari e non abbastanza famiglie per comprarle”, afferma Budliger.

I primi segnali di un cambiamento nel mercato sono già all’orizzonte. Budliger prevede che questa tendenza accelererà dal 2030 in poi, poiché molti proprietari di case saranno così fortemente indebitati che le loro pensioni non saranno sufficienti a rinnovare il mutuo.

“Se il mercato si invertirà, allora le persone saranno desiderose di vendere prima possibile”.

Uno tsunami selettivo

L’impatto, tuttavia, varierà notevolmente a seconda della regione. Le principali aree urbane, saranno le ultime a risentire del cambiamento.

L’idea che i centri urbani siano più resilienti alle crisi è ampiamente accettata tra gli esperti. Un recente studio della piattaforma immobiliare ZillowExternal link lo conferma con dati concreti per gli Stati Uniti. Lì, un calo demografico imminente nel mercato immobiliare (il cosiddetto “Silver Tsunami”) non allevierà l’impennata dei prezzi degli immobili, soprattutto perché molte delle case sul mercato si trovano in zone meno ambite.

“Molti baby boomer – spiega Sarah Dickerson,   dell’Università della Carolina, che studia gli aspetti sociali del mercato immobiliare – vivono in periferia o in zone rurali, quindi le case che entrano nel mercato potrebbero non soddisfare le esigenze delle persone in età lavorativa che desiderano vivere più vicine alle città”.

Secondo UBS, la più grande banca elvetica, nelle regioni svizzere (in particolare i Grigioni, le zone montuose del Canton Berna e il Ticino) che oltre che con l’invecchiamento della popolazione devono fare i conti anche con l’emigrazione, si affaccia all’orizzonte “uno scenario con più immobili vuoti e un trend in calo dei prezzi”. UBS non prevede uno tsunami che travolgerà la Svizzera centrale nel prossimo futuro.

I pensionati comunque non moriranno da un giorno all’altro e dovranno essere rimpiazzati sul mercato del lavoro. Questo compensa ampiamente l’effetto baby boomer.

Le case unifamiliari potrebbero non essere più la forma di alloggio più popolare. D’altra parte, secondo UBS, “più diventano rare, più saranno costose”.

Anche Ursina Kubli, responsabile della ricerca immobiliare presso la Banca Cantonale di Zurigo (ZKB), non concorda con l’idea di uno “tsunami d’argento”. “Con l’aumentare del numero di pensionati, dovremo assumere più lavoratori”, afferma. Il vero problema, a suo avviso, sarà lala carenza di nuove abitazioni, soprattutto nelle aree ad alta domanda dove l’edilizia non riesce a tenere il passo con l’immigrazione. “Siamo ancora lontani da un’ondata di proprietari di case anziani che invadono il mercato”.

Un eccesso di offerta di case unifamiliari è improbabile nel prossimo futuro: “C’è una forte tendenza alla densificazione, con molte case unifamiliari sostituite da condomini”. Questo potrebbe portare a un leggero calo dei prezzi.

Robert Weinert, analista capo della società di consulenza Wüest Partner, afferma che le vendite dei baby boomer potrebbero rallentare la crescita dei prezzi tra qualche anno. “Ma non mi aspetto che i prezzi scendano, poiché è probabile che gli alloggi in Svizzera rimangano una risorsa limitata per gli anni a venire”.